详细介绍
想要房产评估，土地评估，资产评估，就找河南国隆房地产土地资产评估有限公司（https://www.guolongzcpg.com/），多名评估师供你选择，诚信服务，国隆评估，专业的评估
联系地址：河南省郑州市金水区农业路东33号英特大厦12楼01室
联系电话：0371-65331901
联系手机：13623808186
河南国隆房地产土地资产评估有限公司成立于2004年，营业地址：河南省郑州市金水区农业路南经三路英特大厦12层1202室，注册资本为人民币100万，经营范围(主营)：地价评估咨询，房地产评估咨询，资产评估，资产评估专业服务，房地产中介服务；房地产经纪服务，房地产居民代理服务，企业管理咨询；企业营销策划；代理记账。是经河南省国土资源局、河南省住建厅、河南省财政厅批准设立的专业从事各类土地评估、房地产估价、资产评估咨询的有限责任公司。
随着社会在快速的进步各行各业都在不断的进行发展和修改，我们河南国隆房地产土地资产评估有限公司也是一样的，为了适应市场的需求我们针对于房产评估，资产，土地评估，都在快速的学习和创新，下面是河南国隆房地产土地资产评估有限公司针对与房产评估行业的变化发现的一些问题，房地产业的发展也带动了房地产估价业务日益增长，我国现行主要采用常用的房地产估价方法有：市场比较法、成本法、收益法。相对于西方国家而言，我国的房地产估价行业发展时间较短，存在着一些比较明显的制度缺陷，与此同时估价方法也存在着一定的问题，这些问题在一定的程度上限制了估价行业的发展，导致估价结果和实际价值产生了一些偏差，以下为现行常用的几种评估方法存在的问题与不足与改进措施的建议。
一、比较法存在的常见问题
（一）个别因素范围有待更新
我国的评估相关法规有明确规定，要对交易实例进行交易情况，交易日期和区域因素和个别的因素来进行合理的修正，并且在相应的规范当中详细的列出了房地产个别修正因素。但是这些法律规范颁布时间较久，随着近几年房地产市场的快速发展，出现了很多其他方面的因素，例如租约情况、利率上浮、其他相关权益、物业管理品质等，这些新问题的出现老规范并没有给出相应的修正方案。比如大家所熟知的房贷利率，对于房产交易而言，低利率是促进市场交易，在正常的供需情况下会引起房产价格的上升，然而在修正价格时并没有考虑这个因素，这对于房地产的估价而言是会出现相应的偏差。
（二）估价存在波动风险
市场比较法一般情况下是将估价对象格与过去成交的交易实例格进行比较，但是在估价时点以前的交易实例也仅仅能够代表过去市场上的价格，过去的市场成交价格对现在和未来的房地产交易有一定的指导作用，但是并不能体现出市场未来的变换轨迹。举例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同类房屋价格相差了30%-50%之多的情况，有可能通过时间推移和政策因素，房地产的估价也存在较大差异，另一方面就是房地产目前作为一个商品交易对象，价格随着供求变化而变化，对于这一点来说估价并不十分准确。目前我国的房地产存在着比较严重的脱节情况，一手房的价格和二手房的价格之间存在脱节，一手房通常情况下价格会相对高一些，这种差距一直存在。还存在一种脱节是售价和租金脱节，相对于国际公认的租售比警戒线，我国的租售比要低的多，这样也会使得房地产市场供求失衡，存在严重的“泡沫”。这个问题也引起了房地产专家的广泛讨论。结合多种因素来看市场比较的方法并不合理，所以格实际上不是长久稳定的价格，这种价格在实际上存在较大的波动风险。针对这类风险是目前很难进行相应有效的评估，如果估价师对象类似实例较长时间内未产生交易，这时就更加需要仔细的考虑一下未来市场可能发生的一些情况。
二、成本法存在的问题
成本法作为三大估价方法之一，现今广泛运用于评估实务中，随着所接触的评估项目的数量及复杂程度的增加，成本法中会出现相应的系列问题。
（一）折旧的计算未体现
随着房地产市场发展，尤其是**城市或者发达城市，随着二手房的数量在持续增加中，相关的评估物业时，运用成本法时往往容易遗漏对各类折旧的考虑，例如经济、功能、物质等折旧的计算，往往这些方面的折旧对估值会产生一定的影响，这会使得评估价格的准确性有所下降。
（二）方法使用前提的局限性
众所周知，成本法的使用是以市场长期均衡为假设的，在房地产市场在长期均衡的情况下，成本法才是适用、合理的。这就大大的局限了此方法的运用。因为很多时候房地产市场变化快且并未达到均衡，此时房地产的价值与其成本往往由供求关系而决定，例如处于房产投机时期，房地产格大大高于成本，此时的评估价值也是不准确的。
（三）未考虑****用途的情况
成本法往往考虑的是以往成本的付出，在这里技术思路下往往没有考虑其****使用的情况。如果很多物业的合理使用并没有和产权证或者其规划用途保持。例如现在有很多厂房改造新型办公用房，很多工业配套改为商业进行运营，房地产在新的使用状况下有可能其市場价格大大高于成本法的测算结果，结合房地产评估的实务情况，此时仅仅按法定用途或规划用途来考虑则对价值的评估会有一定的局限。
（四）忽略无形价值的影响
房地产的价值不仅仅包括实物价值而且还有其无形价值。很多时候，我们在运用成本法评估房地产价格时，很多时候仅仅只考虑了其开发成本，管理成本，财务成本等等，认为这些成本简单相加就构成了其价值。其实不然，这些成本的累加仅仅是构成了其有形价值，而忽略了其无形价值部分的影响，以新兴城市深圳为例，一方面深圳自然资源丰富，有大量山、海、湖，景观资源，这些无形价值对房地产价格的影响有可能是巨大的，另一方面，学位在深圳极其稀缺，尤其是好的教育资源，人们对高品质的学位房趋之若鹜，相关物业的房价也水涨船高。如若没对这方面无形价值进行合理的考量。估价结果将会和其他估价方法的评估价格产生巨大差异。 因此忽略无形价值的影响将对评估价格产生误差。
三、收益法存在的问题
（一）估价人员对各类收益、资本化率的确定困难
随着房地产市场的不断发展，现阶段估价人员的水平和经验很多时候是不充足，鱼龙混杂，并且执业的注册房地产估价师的人数也是缺少的。对收益的内涵把握不够准确，例如租金的内涵，应该剔除的运营费用部分未剔除，导致净收益的测算不准确。对市场的熟悉了解程度不够，相关政策，通货膨胀，银行利率的波动的把握不准。使得选择的资本化率，还原利率不够准确，从而导致**终估价结果有较大误差。这种情况下，对估价人员的技术水平有着较高的要求。
（二）收益年限的确认与规范的冲突
在我国，土地出让的使用年限一般而已大于建筑物的使用寿命，对一般情况而言，影响其实不大。但是有些情况还是客观存在的。例如一些历史**问题土地上的房屋，土地年限比较短，但是建筑物却是刚刚建造完工，成新率很高，建筑物使用年限势必会大于土地使用年限，这时参考房地产的相关规范，建筑物的价值有可能就会大打折扣。这样一来对整个房地产的价值而言就存在着不符合客观现实价值的情况，收益年限的确认就会使得评估价值产生一定的影响。
联系地址：河南省郑州市金水区农业路东33号英特大厦12楼01室
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河南国隆房地产土地资产评估有限公司成立于2004年，营业地址：河南省郑州市金水区农业路南经三路英特大厦12层1202室，注册资本为人民币100万，经营范围(主营)：地价评估咨询，房地产评估咨询，资产评估，资产评估专业服务，房地产中介服务；房地产经纪服务，房地产居民代理服务，企业管理咨询；企业营销策划；代理记账。是经河南省国土资源局、河南省住建厅、河南省财政厅批准设立的专业从事各类土地评估、房地产估价、资产评估咨询的有限责任公司。
随着社会在快速的进步各行各业都在不断的进行发展和修改，我们河南国隆房地产土地资产评估有限公司也是一样的，为了适应市场的需求我们针对于房产评估，资产，土地评估，都在快速的学习和创新，下面是河南国隆房地产土地资产评估有限公司针对与房产评估行业的变化发现的一些问题，房地产业的发展也带动了房地产估价业务日益增长，我国现行主要采用常用的房地产估价方法有：市场比较法、成本法、收益法。相对于西方国家而言，我国的房地产估价行业发展时间较短，存在着一些比较明显的制度缺陷，与此同时估价方法也存在着一定的问题，这些问题在一定的程度上限制了估价行业的发展，导致估价结果和实际价值产生了一些偏差，以下为现行常用的几种评估方法存在的问题与不足与改进措施的建议。
一、比较法存在的常见问题
（一）个别因素范围有待更新
我国的评估相关法规有明确规定，要对交易实例进行交易情况，交易日期和区域因素和个别的因素来进行合理的修正，并且在相应的规范当中详细的列出了房地产个别修正因素。但是这些法律规范颁布时间较久，随着近几年房地产市场的快速发展，出现了很多其他方面的因素，例如租约情况、利率上浮、其他相关权益、物业管理品质等，这些新问题的出现老规范并没有给出相应的修正方案。比如大家所熟知的房贷利率，对于房产交易而言，低利率是促进市场交易，在正常的供需情况下会引起房产价格的上升，然而在修正价格时并没有考虑这个因素，这对于房地产的估价而言是会出现相应的偏差。
（二）估价存在波动风险
市场比较法一般情况下是将估价对象格与过去成交的交易实例格进行比较，但是在估价时点以前的交易实例也仅仅能够代表过去市场上的价格，过去的市场成交价格对现在和未来的房地产交易有一定的指导作用，但是并不能体现出市场未来的变换轨迹。举例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同类房屋价格相差了30%-50%之多的情况，有可能通过时间推移和政策因素，房地产的估价也存在较大差异，另一方面就是房地产目前作为一个商品交易对象，价格随着供求变化而变化，对于这一点来说估价并不十分准确。目前我国的房地产存在着比较严重的脱节情况，一手房的价格和二手房的价格之间存在脱节，一手房通常情况下价格会相对高一些，这种差距一直存在。还存在一种脱节是售价和租金脱节，相对于国际公认的租售比警戒线，我国的租售比要低的多，这样也会使得房地产市场供求失衡，存在严重的“泡沫”。这个问题也引起了房地产专家的广泛讨论。结合多种因素来看市场比较的方法并不合理，所以格实际上不是长久稳定的价格，这种价格在实际上存在较大的波动风险。针对这类风险是目前很难进行相应有效的评估，如果估价师对象类似实例较长时间内未产生交易，这时就更加需要仔细的考虑一下未来市场可能发生的一些情况。
二、成本法存在的问题
成本法作为三大估价方法之一，现今广泛运用于评估实务中，随着所接触的评估项目的数量及复杂程度的增加，成本法中会出现相应的系列问题。
（一）折旧的计算未体现
随着房地产市场发展，尤其是**城市或者发达城市，随着二手房的数量在持续增加中，相关的评估物业时，运用成本法时往往容易遗漏对各类折旧的考虑，例如经济、功能、物质等折旧的计算，往往这些方面的折旧对估值会产生一定的影响，这会使得评估价格的准确性有所下降。
（二）方法使用前提的局限性
众所周知，成本法的使用是以市场长期均衡为假设的，在房地产市场在长期均衡的情况下，成本法才是适用、合理的。这就大大的局限了此方法的运用。因为很多时候房地产市场变化快且并未达到均衡，此时房地产的价值与其成本往往由供求关系而决定，例如处于房产投机时期，房地产格大大高于成本，此时的评估价值也是不准确的。
（三）未考虑****用途的情况
成本法往往考虑的是以往成本的付出，在这里技术思路下往往没有考虑其****使用的情况。如果很多物业的合理使用并没有和产权证或者其规划用途保持。例如现在有很多厂房改造新型办公用房，很多工业配套改为商业进行运营，房地产在新的使用状况下有可能其市場价格大大高于成本法的测算结果，结合房地产评估的实务情况，此时仅仅按法定用途或规划用途来考虑则对价值的评估会有一定的局限。
（四）忽略无形价值的影响
房地产的价值不仅仅包括实物价值而且还有其无形价值。很多时候，我们在运用成本法评估房地产价格时，很多时候仅仅只考虑了其开发成本，管理成本，财务成本等等，认为这些成本简单相加就构成了其价值。其实不然，这些成本的累加仅仅是构成了其有形价值，而忽略了其无形价值部分的影响，以新兴城市深圳为例，一方面深圳自然资源丰富，有大量山、海、湖，景观资源，这些无形价值对房地产价格的影响有可能是巨大的，另一方面，学位在深圳极其稀缺，尤其是好的教育资源，人们对高品质的学位房趋之若鹜，相关物业的房价也水涨船高。如若没对这方面无形价值进行合理的考量。估价结果将会和其他估价方法的评估价格产生巨大差异。 因此忽略无形价值的影响将对评估价格产生误差。
三、收益法存在的问题
（一）估价人员对各类收益、资本化率的确定困难
随着房地产市场的不断发展，现阶段估价人员的水平和经验很多时候是不充足，鱼龙混杂，并且执业的注册房地产估价师的人数也是缺少的。对收益的内涵把握不够准确，例如租金的内涵，应该剔除的运营费用部分未剔除，导致净收益的测算不准确。对市场的熟悉了解程度不够，相关政策，通货膨胀，银行利率的波动的把握不准。使得选择的资本化率，还原利率不够准确，从而导致**终估价结果有较大误差。这种情况下，对估价人员的技术水平有着较高的要求。
（二）收益年限的确认与规范的冲突
在我国，土地出让的使用年限一般而已大于建筑物的使用寿命，对一般情况而言，影响其实不大。但是有些情况还是客观存在的。例如一些历史**问题土地上的房屋，土地年限比较短，但是建筑物却是刚刚建造完工，成新率很高，建筑物使用年限势必会大于土地使用年限，这时参考房地产的相关规范，建筑物的价值有可能就会大打折扣。这样一来对整个房地产的价值而言就存在着不符合客观现实价值的情况，收益年限的确认就会使得评估价值产生一定的影响。
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